Les tendances du marché immobilier en France à surveiller en 2024
Un marché sous tension… et en mutation
Si vous avez regardé les chiffres de l’immobilier en France ces derniers mois, vous avez sans doute remarqué qu’ils sont loin d’être figés. En 2024, le marché immobilier hexagonal s’annonce comme un véritable laboratoire d’expérimentation où se conjuguent tensions économiques, aspirations sociétales et nouvelles dynamiques territoriales.
Mais que faut-il vraiment surveiller cette année ? Que l’on soit investisseur, primo-accédant ou simplement curieux de comprendre les bouleversements du secteur, certains signaux sont à décrypter. Jetons un œil pragmatique sur les tendances à suivre.
Des taux d’intérêt plus stables, mais encore élevés
Bonne nouvelle pour certains, légère déprime pour d’autres : après une envolée vertigineuse entre 2022 et 2023, les taux d’intérêt devraient progressivement se stabiliser en 2024. La Banque Centrale Européenne a ralenti sa politique de hausse, ce qui laisse espérer un plateau plus confortable autour de 3,5 % à 4 %, selon les profils et durées des emprunteurs.
Est-ce suffisamment bas pour relancer les ventes ? Pas tout à fait. Le pouvoir d’achat immobilier reste rogné, surtout dans les grandes métropoles. Mais attention : dans certaines villes de taille moyenne, cette stabilisation pourrait bien redonner un coup de fouet à la demande.
Petit conseil pour ceux qui envisagent d’acheter : les conditions de crédit restent exigeantes. Soignez votre dossier, évitez les crédits à la consommation ouverts récemment, et misez sur un apport solide. Le banquier, en 2024, ne pardonne pas l’improvisation.
Un net recul des prix dans certaines zones
Le grand reflux a commencé. Si Paris et les grandes capitales régionales avaient pris les airs pendant la dernière décennie, certaines redescendent doucement de leur piédestal. Paris perd en moyenne entre 5 et 7 % depuis 2022, et 2024 devrait continuer cette tendance. Lyon, Bordeaux et Nantes suivent de près.
Pourquoi cette correction ? D’une part, la baisse de la capacité d’emprunt des acheteurs. D’autre part, un stock de biens à la vente qui reste élevé en zone urbaine, avec des logements parfois mal adaptés aux nouvelles attentes (peu d’espaces extérieurs, performances énergétiques faibles…)
Mais toutes les villes ne sont pas concernées uniformément. Certaines zones rurales ou périurbaines — autrefois boudées — conservent des valeurs stables, voire en hausse. On y trouve encore des rapports qualité/prix intéressants, surtout près des axes de transport.
Le retour en grâce des villes moyennes
On croyait que l’exode urbain s’était calmé. Il se réinvente. Depuis la crise sanitaire, la quête d’équilibre entre qualité de vie et accès aux services a dopé l’intérêt pour les villes moyennes. Et le phénomène continue en 2024. Châteauroux, Nevers, Albi, ou encore Dole enregistrent une augmentation notable des projets immobiliers.
Pourquoi ces villes séduisent-elles ? Coût du foncier abordable, cadre de vie moins stressant, digitalisation des métiers qui permet le télétravail… De plus, les pouvoirs publics investissent dans les infrastructures pour maintenir l’attractivité (fibre, gares rénovées, soutien aux commerces de centre-ville).
Pour les investisseurs, ce mouvement ouvre des opportunités. À condition de bien s’informer sur la dynamique locale (croissance démographique, emploi, tourisme) et d’éviter les marchés uniquement portés par des effets de mode.
L’immobilier ancien face au défi de la rénovation énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est plus une formalité : c’est devenu un élément déterminant dans les transactions. Depuis l’interdiction progressive des passoires thermiques (classes F et G) à la location, l’impact sur le marché ancien se fait sentir.
Les logements mal notés sont plus difficiles à vendre sans décote, et les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la performance énergétique, même si des aides à la rénovation existent (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, etc.).
Un chiffre marquant : en 2023, près de 20 % des biens mis en vente dans les grandes villes étaient classés F ou G. En 2024, les vendeurs vont devoir composer avec cette réalité, au risque de voir leur bien rester sur le marché de longs mois.
Côté investisseur, cela peut représenter une opportunité… si vous êtes prêt à rénover. Un studio énergivore à rénover dans le centre d’Angers pourra, une fois remis aux normes, offrir une rentabilité nettement supérieure à un logement neuf hors de prix.
La location toujours sous pression
Du côté de la location, 2024 ne devrait pas calmer les tensions. Moindre mise en chantier dans le neuf, durcissement des normes réglementaires dans l’ancien, hausse des taux : tout cela réduit le nombre de logements disponibles à la location, notamment dans les grandes villes universitaires.
Un petit tour sur Leboncoin suffit à mesurer l’ampleur du problème : à Rennes, Montpellier ou Lille, les locataires potentiels font la queue, parfois à des dizaines, pour une seule visite.
Cette pression ouvre la voie à des révisions de loyers dans certaines zones, à condition de respecter l’encadrement en vigueur. Les investisseurs locatifs, s’ils parviennent à entrer sur le marché, peuvent en tirer parti. Mais il faudra veiller à bien anticiper la fiscalité (flat tax, régime réel, LMNP…) qui elle aussi évolue rapidement.
L’essor de l’immobilier responsable
Finie la seule quête du rendement brut. Les nouvelles générations — mais pas uniquement — veulent aujourd’hui du sens, y compris dans l’immobilier. En 2024, la notion d’investissement responsable s’ancre dans les pratiques : habitat participatif, constructions à faible empreinte carbone, matériaux biosourcés…
Les acheteurs s’informent davantage, posent des questions sur l’origine des matériaux ou les performances énergétiques réelles (et pas uniquement théoriques), et privilégient les projets qui conjuguent rentabilité, utilisation durable de l’espace, et qualité de vie. Même les promoteurs s’adaptent, sous peine de voir leurs programmes délaissés.
Un exemple ? Des résidences en bois massif CLT voient le jour près de Tours, propulsées par une demande croissante pour des constructions bas carbone. Même sur des marchés plus classiques, comme Clermont-Ferrand ou Metz, l’argument écologique devient un vrai facteur de différenciation.
Les SCPI et placements immobiliers en pleine recomposition
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), souvent présentées comme un placement sûr, ont vu leurs rendements légèrement diminuer ces dernières années. En 2024, l’heure est à la sélection rigoureuse. Finie la ruée tous azimuts : les souscripteurs s’intéressent désormais à la qualité des locataires, à la vacance locative, et surtout… à la résilience du patrimoine géré.
Quelques SCPI misant sur la logistique urbaine, la santé ou encore le résidentiel intermédiaire tirent leur épingle du jeu. Mais attention aux SCPI trop diversifiées ou exposées à des segments en difficulté (comme certains bureaux tertiaires en Île-de-France).
Alternative intéressante pour les investisseurs prudents : les foncières cotées sociales ou les plateformes de financement participatif (crowdfunding immobilier), qui permettent souvent d’associer rendement et impact local.
Vers une nouvelle géographie du logement
En toile de fond, c’est toute la carte de France du logement qui se redessine. L’attractivité d’un territoire ne se mesure plus uniquement à sa taille ou à la présence d’une grande entreprise. Elle intègre désormais : la qualité de vie, l’accès à la nature, les infrastructures de télétravail, la sécurité, et même le climat local.
En 2024, certaines communes des Hautes-Alpes, du Maine-et-Loire ou encore de la Drôme gagnent des habitants… là où, autrefois, personne n’investissait. À l’inverse, de grandes agglomérations voient leur nombre de transactions chuter, leur marché se tendre, voire se bloquer.
On assiste donc à une forme de reterritorialisation positive, où l’homogénéité nationale du marché immobilier laisse place à des dynamiques locales extrêmement variées.
Autrement dit : investir ou acheter, en 2024, ne se pense plus à l’échelle macro… mais à l’échelle humaine et territoriale.
En résumé : agilité, discernement et patience
Le marché immobilier français de 2024 n’est ni en crise, ni euphorique. Il est en pleine transformation. Ce qui impose aux acteurs — acheteurs, vendeurs, investisseurs — une double posture : l’agilité, pour s’adapter à des règles du jeu mouvantes, et le discernement pour faire les bons choix au bon endroit. Parfois, il vaudra mieux attendre. Parfois, il faudra foncer vite.
Et après tout, n’est-ce pas l’essence même de l’immobilier ? Un subtil mélange de stratégie, de flair, et de capacité à voir loin… sans perdre de vue les réalités du moment.
À suivre de très près, donc !